案情简介

　　王某，男，1988年9月出生;吴某，女，1989年3月出生。2016年7月10日，王某和吴某登记结婚，婚后无子女。王某和吴某婚后一直居住在男方父母家里。2016年底，两人用共同积蓄购买了一套三居室的商品房，产权人登记为王某。为了不让新房闲置，王某将新买的三居室委托中介公司对外出租。后两人因家庭琐事闹矛盾，经常吵架，两人感情出现危机。2017年10月，王某瞒着吴某，将三居室的租赁合同终止，并以市场价150万元的价格与刘某签订了房屋买卖合同，同时办理了房屋过户手续。在买卖房屋过程中，王某向刘某隐瞒了自己已婚的事实。2017年12月，吴某向法院起诉离婚，要求分割两人共有房产。审理过程中，王某表示同意离婚，同时法院查明了王某单方面将三居室出售给刘某的事实。

　　那么吴某应该怎么保护自己对三居室所享有的权利呢?

　　判决结果

　　准予王某和吴某离婚;王某于判决生效后十五日内给予吴某三居室房屋折价款90万元。

　　证据提示：王某与吴某的结婚证，用以证明双方结婚的事实;房屋所有权证，用以证明二人共同所有的房屋;王某出售三居室的合同，银行流水等，用以证明王某擅自单方出卖房屋的行为。

　　律师分析

　　1.三居室是王某和吴某的夫妻共同财产吗?

　　根据《婚姻法》第17条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产”。虽然该三居室登记在王某一人名下，但是是在夫妻关系存续期间用两人共同积蓄购买，因此应当是二人的夫妻共同财产。

　　2.该房屋买卖合同是否有效?

　　该房屋买卖合同系王某和刘某双方自愿协商签订，没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在其他合同无效的情形，同时根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此该房屋买卖合同是有效的。

　　3.吴某能否向法院主张要求分割该三居室吗?

　　根据《物权法》第97条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。因此，未经夫妻一方同意，擅自处分共有房屋，王某的物权行为处于效力待定状态。

　　如果事后吴某对王某的处分行为不追认或王某事后未取得处分权，一定不发生物权变动的效力吗?吴某就可以向法院要求刘某返还房屋并分割吗?其实不然，如果买受人符合《物权法》第106条善意取得制度，则买受人取得财产所有权。《婚姻法司法解释(一)》第17条亦规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。该案例中，三居室的产权登记在王某一方名下，根据物权公示原则，登记记载的权利人在法律上推定为真正的权利人，且王某故意隐瞒已婚的事实，刘某有理由相信该三居室是王某个人财产，刘某已经尽了其应尽的注意义务，同时刘某已经按照150万元的市场价格支付于王某，且办理了房屋登记过户手续，因此刘某受让该房屋的行为符合善意取得的条件，刘某依法取得了该三居室的所有权，故吴某无法向法院主张要求分割该房屋。

　　4.吴某应当如何维护自己的合法权益?

　　根据《婚姻法司法解释(三)》第11条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”因刘某善意取得该三居室的所有权，所以吴某无权要求分割王某已经变卖的三居室，但可以就出售所得的150万价款要求分割，并可以要求王某承担损害赔偿责任，向法院主张多分三居室折价款。

　　律师建议

　　为了防止出现夫妻一方擅自出卖房屋的法律风险，建议夫妻双方将共有房屋登记在夫妻双方的名下，这样第三人在买受时应尽到注意义务，应当去了解出卖的夫妻双方是否就房屋出售达成一致意见，否则不能认定第三人为善意购买人。此外，如果房屋登记在夫妻双方名下，夫妻一方擅自出卖的，在办理不动产权属变更登记时，登记机关一般也会与夫妻双方进行核实，也会起到一定的防范作用。